21世纪经济报道记者李莎 北京报道8月25日，住建部、央行和金融监管总局联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”。5天之后，广州发文跟进，成为首个执行“认房不认贷”的一线城市。
婧芸（化名）看到这一消息之后，对北京房地产政策调整有了更多期待。婧芸正在换房，今年4月底一家人把北京朝阳的房子挂到中介平台之后，看房者寥寥。7月底北京传出政策调整风向之后，情况也没有好转。
“现在就希望有人能多来看看房子，北京政策出来之前如果有人砍价，稍微比市场价低一点我们也卖。” 婧芸告诉21世纪经济报道记者。
等待和观望是当前北京楼市的真实写照。安平（化名）拥有丰富的北京二手房销售经验，其负责的区域主要面向改善置换群体。整个7月都没有人找安平带看，他上一笔成交的单子还是在好几个月前。最近两周门店带看量略有增加，但成交仍不理想。
安平向21世纪经济报道记者举例，区域内某小区去年11月到今年3月，月均成交7-8套。而随着市场下行，6月至今一共只卖出2套。而从区域价格来看，相较2、3月，目前成交价格已经下降了7%-8%。
最近向安平打听北京的政策和市场动向的人有所增加，政策什么时候出、怎么出、对首付和贷款的影响有多大？这牵动着购房者和卖房者的心。
市场整体降温
王轩（化名）是北京楼市刚需一族，但经历了市场“小阳春”之后，他的看房之路就逐渐停滞了。他向21世纪经济报道记者表示，一方面虽然早晚要买房，但他并不着急入手；另一方面，最近几个月北京楼市表现并不景气，他还想再观望观望。
北京楼市以二手房交易为主。Wind监测北京住建委数据发现，今年2、3月北京二手住宅签约量大幅增长，3月达到22192套的历史高位，其后数据连续4个月下滑，7月签约量仅9718套，已跌破万套。
8月已近尾声，截止到8月29日，当月北京二手住宅签约量9687套，环比微增565套。而去年同期，北京二手住宅签约量为12334套。
近两月北京新房成交量也不甚理想。据中指数据，7月北京商品住宅成交面积环比下降6.4%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降15%。相较而言北京新房价格相对坚挺，年内新房价格维持微涨态势。
但新房价格受入市项目情况影响，二手房价格更能反映市场真实情况。今年5月，北京二手房价格环比由涨转跌，连跌3个月，7月价格环比下降0.6%。
中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，“小阳春”之后，受制于居民收入预期未见好转、政策放松预期仍存等因素，在前期积压需求释放完成后，北京购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场出现降温。
与此同时，北京二手房挂牌量增加，房价下跌预期增强，也一定程度上加重了购房者的观望情绪。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，北京楼市购买力下行的背后，是刚需不敢买，改善买不了的现实。
郭毅认为，由于北京房地产政策调整存在不确定性，刚需人群认为房价仍存在下行可能，加剧其犹豫和观望心态。而刚需的观望影响了二手房市场的交易流通节奏，进一步影响到改善群体的卖旧换新进程。
等待政策信号
7月24日，中央政治局会议指出，要适时调整优化房地产政策，释放政策调整的积极信号。紧接着住建部进一步明确政策调整方向，包括降低首套房首付比例、房贷利率，“认房不认贷”等等。
作为重要的楼市风向标，北京积极响应政策号召，7月30日当地住建部门即公开表示，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。
北京传出政策调整动向后，王轩觉得有必要再等一等：一方面是看政策的力度有多大；另一方面，当前部分卖房者也在等待政策，导致市场上一些在售房源挂牌价格较高或议价空间有限，还有些优质房源并未挂出，可选范围较小。
许暖（化名）也有类似的发现。她和男友从去年开始看房，两个人上班地点接近，已经确认了目标小区和户型，但由于房源和价格不合适，还没有入手买房。
“最近几个月小区都没有新的房源出来，在售的都是业主不着急卖不肯降价的，比前几个月成交的价格要贵不少。” 许暖告诉21世纪经济报道记者。
安平负责的区域属于海淀，市场情况有所不同。安平谈到，该区域成交的房源多以高性价比房源为主，即便有些品质房源初始挂牌价格较高，随着市场的沉淀，也会慢慢降价。“市价为1400万元的房子，如果业主挂1500万元，那房源都没人咨询，更别说看房和成交了。”
不仅如此，安平提到，成交房源的议价空间也比较大。他举例，区域内总价在950万元左右的房源，大都有60-70万元的议价空间，购房者付款周期越短，支付的首付比例越高或定金越多，议价空间越大。
由于安平负责区域的购房者以置换改善群体为主，购房者对首套房和二套房的认定标准、首付比例等信息尤其敏感。即便有些家庭着急买房，但认为北京或将执行“认房不认贷”，非普宅的首付比例有望从80%下降到40%，所以仍在观望。
但也并非所有人都如此。和玉（化名）一家出于子女上学、居住稳定性等综合考虑，看房两个月后，8月初在海淀买下一套住房。他们名下已有一套京郊的住房，但没有贷款，在北京购房仍享受首套资格，是置换群体中比较特殊的一类。
虽然和玉也在关注房地产政策，但并非一定要等到政策出台再买房。她向21世纪经济报道记者表示，如果不买，今年年底他们就得搬家，后年孩子上小学又得再搬一次家。“这几年我们一直在搬家，现在租的房子快到期了，又带着孩子，实在不想搬家了。”
下一步如何调整？
婧芸在售的房屋是2015年的次新房，考虑到再过两三年孩子就要上小学，以及长辈要来照顾即将出生的二娃，卖旧买新的需求迫切。但房子并不好卖，在平台上挂了四个月，至今仍未成交。
“还是想在政策出来前抓紧卖房，价格稍微低于市场价也卖。但如果政策调整，看房、谈价的人增加，我们可能就会维持之前的心理预期价格，甚至据此判断要不要调高价格。如果政策出来之后看房的人数仍然没有变化，我们可能还是要低价卖房。” 婧芸无奈地说。
政策到底什么时候调整、怎么调，买房者、卖房者和中介都在等待。
受访者都认为广州“认房不认贷”或加速北京政策调整步伐，但大家对北京全市执行“认房不认贷”的预期并不高。
陈文静认为，当前北京房地产市场下行压力在不断增大，政策优化预期进一步增强。广州成为首个执行首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了积极的信号，短期北京也存在优化相关政策的预期，但目前北京全面执行的可能性仍较小。
郭毅观点与之类似，她认为针对特定人群和特定板块进行定向“认房不认贷”放松的可能性更大，具体可能会从两方面实施。
一方面，北京可能会督促已颁布政策的落地实施。比如去年8月，北京对中心城区60岁及以上家庭购买全龄友好型项目定向执行“认房不认贷”，并在昌平和顺义三个项目进行试点。后续政策真正在这三个试点项目落地实施之后，可能会覆盖去年8月之后北京成交的住宅地块，尤其是近郊以全龄友好型住宅标准建造的项目。这样一来，有望解决一些近郊楼盘，尤其是定位刚需、刚改群体的楼盘去化压力。
另一方面，“认房不认贷”政策可能会协同“一区一策”来执行，针对一些去化难度大、库存压力高、去化周期长的近远郊板块，执行“认房不认贷”；同时也可能会结合多子女家庭购房需求，在本地区居住或长期生活的、有职住平衡需求的家庭购房需求，来给出一些新的政策破题可能。这样一来政策仅惠及特定区域板块或特定人群。
“今年北京‘金九银十’是否值得期待，核心还是看北京如何落地实施 ‘认房不认贷’这个政策，以及‘一区一策’还有没有新的亮点。”郭毅说。
在郭毅看来，“认房不认贷”政策并未改变居民的就业和收入预期，亦不能解决大家对于资产价值折损的担忧和对未来还款能力的顾虑。即便北京在全市执行“认房不认贷”，也很难对居民购房需求形成可持续拉动，更可能是激活有换房需求的家庭、抑或已经看好房但还未下定家庭的购房需求。
“这部分需求相对有限，顶多能把北京的市场成交量拉升两三个月，此后可能又会出现成交量冲高回落的现象。因为执行‘认房不认贷’并不意味着形成系统的‘一揽子’政策，也没有真正释放大家的购房信心。” 郭毅说。
除了优化“认房又认贷”政策，陈文静表示，北京的政策优化方向或包括降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等。
